コラム

空き家をリノベーションするメリットについて

社会の変化によって、全国的に空き家が急増しています。
特に利用する予定もないまま放置されている空き家が多いのですが、それをリノベーションすると大きなメリットがあることはご存知でしょうか?
ここではそのメリットを知った上で、空き家の扱いについて考えてみましょう。

空き家をどうするか

通常、空き家をリノベーションするというと、その空き家に住むことをイメージすると思います。
そうなると、引っ越すつもりがない人には不要なことだと思えるでしょう。
しかし、それは違うのです。

まず、空き家というのは放置しておくだけでお金がかかります。
毎年、土地と建物には固定資産税がかかるので、維持費として最低限それは必要となるでしょう。

また、最近では空き家対策の法律が制定されました。
空き家のうち、特定の条件に当てはまるものは特定空き家として、行政が関与できるようになったのです。
そして、その特定空き家となった場合には大きなデメリットがあります。

まず、特定空き家になった場合、その土地に適用されている小規模宅地等の特例が適用されなくなるので、土地の固定資産税が高くなります。
多くの場合、固定資産税はこれまでの6倍となってしまうのです。

また、行政からの指導などを受けることとなるのですが、それに従わなかった場合は強制的に建物を解体されたり、罰金を科されたりすることもあります。
もちろん、解体された場合は解体費用を請求されます。

特定空き家となるのは、空き家の中でも老朽化など、倒壊の危険性がある場合です。
しかし、それは行政の判断によって決まるため、明確な基準がないのです。
そのため、いつ指定されるかはわかりません。

それなら売却してしまえばいいと考える人も多いでしょうが、中には立地条件などの問題でなかなか買い手がつかない物件もあります。
特に、再建築不可物件などは取り扱いが難しいこともあって、不動産業者からも敬遠されることがあります。

中古住宅として売る場合も、建物があまりに古いと敬遠されてしまいます。
探している人は、あくまでも程度のいい中古住宅を探しているのであって、安ければ老朽化していても構わないという人はあまりいないのです。

また、中古住宅を探している人の中には、すぐにでも入居したいと考えている人も少なくありません。
そのため、修繕などが必要となる老朽化した住宅にはあまり買い手がつかないこともあります。

そこで、リノベーションがお勧めとなるのです。
リノベーションをしておくことで、中古住宅でありながらも新築に近い状態となり、工事が既に完了していればすぐにでも入居できます。

また、老朽化した建物が修繕されるので、倒壊の危険性もなくなります。
同時に、現在求められている耐震構造などにすることも可能です。
給湯器やキッチンをはじめ、中の設備も新しいものにすることができます。

コストはどのくらいかかる?

リノベーションをするにあたって、心配になるのはコストでしょう。
空き家をリノベーションするのですから、その分の価格は売却価格に上乗せしなくてはいけません。
また、賃貸用物件であっても、その分が家賃に反映されることとなるでしょう。

一般的に、リノベーションは新築住宅よりも安いといわれています。
実際に、リノベーションの価格を見るとすでにある設備などを流用できる分、建て直すよりは安くなることが多いでしょう。

ケースによっても異なりますが、リノベーションの相場としては最低500万円からといわれています。
これは一部だけ工事を行う場合であり、全体的に変更するとなると、1,000万円はかかるでしょう。

また、当然ながら内装のグレードを高くした場合や、設備などの価格によってその値段は上がっていきます。
ただし、建て直す場合とは違って予算に応じた範囲だけ行うことができるのも、リノベーションのメリットです。

例えば、2階はそれほど傷んでいないから、1階だけ新しくしたいというケースであっても、建て直すとしたら2階も同時に解体しなくてはいけないため、新たに2階も作り直す必要があります。

しかし、リノベーションの場合は2階を残して、1階だけ改修するということも可能です。
もちろん、2階も建て直す場合はその分の費用も掛かるので、リノベーションのほうがより安く済むことになります。

賃貸にする場合、一戸建ての賃貸は短期間で終わるということがあまりないので、10年、20年と入居し続けることが想定されます。
そうなると、たとえリノベーションで1,000万円かかったとしても、それを20年で割ると年間50万円、毎月4万円少々で賄うことができます。

それを家賃に上乗せすることとなるのですが、元々の老朽化した建物では借り手がつかないと考えた場合、元々の家賃は0円だったともいえます。
つまり、家賃のうち4万円を上回った部分が、実質的な家賃といえるでしょう。

リノベーションの費用は、売却代金や家賃として戻ってくることになるので、それほど負担は大きくないでしょう。
また、再建築不可物件であっても、リノベーションは可能です。
ただし、需要がない立地にある建物の場合はリノベーションしても買い手や借り手がつかないこともあるので、工事をする前に不動産業者に確認してみましょう。

まとめ

空き家というのは、放置しておくだけでも費用が掛かるものです。
しかし、リノベーションによってその価値を蘇らせ、さらに価値を上乗せすることによって、賃貸や売却などが上手くいく可能性が高くなります。
そのままでは売れない、借り手がいないという場合は、一度リノベーションをすることも考えてみてください。
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