コラム

【墨田区の不動産屋さんが解説】耐震リノベーションに関するあれこれ

住宅のリノベーションと聞くと、間取りを変えたり、希望する設備を追加したりする工事を想像する方もいるでしょう。
ただ、購入する物件によっては、“耐震リノベーション”をしなければいけないこともあります。
今回は、耐震リノベーションの流れや費用、その他の細かいことについて詳しく解説します。

耐震リノベーションの一般的な流れ

住宅の耐震リノベーションは、一般的に以下のような流れで行われます。

①耐震診断
業者や専門家に依頼し、耐震補強が必要かどうかの診断を行います。
ちなみに、耐震診断には、目視で外観からのチェックを行う“一般診断”、建物内部の構造まで細かくチェックする“精密診断”があります。

②診断結果報告、補強計画提案
診断の結果、工事を行う必要があると判断される場合は、業者がどこを補強するのか、どのような方法で補強するのかを決定します。

③契約
業者の提案するプラン、スケジュール、費用を確認し、内容に納得した上で契約します。

④耐震補強工事
計画に基づき、耐震補強工事をスタートさせます。
小規模な工事であれば、入居と同時に進めてもらうことができますが、大規模な場合、施主は完了まで仮住まいで生活することになります。

⑤工事完了
耐震補強工事完了後には、多くの場合で保証書が発行されます。
そのため、後々何かしらの不具合があっても、フォローしてもらえるケースがほとんどです。

耐震リノベーションの費用について

耐震リノベーションにかかる費用は、150万円前後です。
これは、数あるリノベーション工事の中でも、高額な部類に入ります。
ただ、これはあくまですべての住宅の平均的な金額であり、実際の価格は住宅の築年数、規模などによって異なります。
目安は以下の通りです。

築年数・床面積 60㎡未満 60~80㎡ 80㎡以上
築19年以下 約95万円 約94万円 約97万円
築20~29年 約120万円 約130万円 約150万円
築30~39年 約150万円 約160万円 約195万円
築40年以上 約130万円 約200万円 約250万円

一部だけ耐震リノベーションをするのは可能なのか?

耐震リノベーションは、屋根や壁など、住宅の一部にのみ施すことも可能です。
ただ、一部のみの耐震工事を施しても、その物件が十分な耐震性能を得られるとは限りませんので、注意しましょう。
つまり、「費用を抑えたいから」という理由で、一部しか工事をしないというのはNGだということです。
また、部分的な耐震リノベーションは、しっかりと優先順位を守って行うこともポイントです。
一般的に、耐震リノベーションにおける優先順位は、以下のように決まっています。

・壁の配置バランス整備
・壁の分量、強度補強
・屋根の軽量化
・基礎の補強

つまり、壁の強度が高くない状態で屋根の軽量化を実施するなどすると、住宅全体におけるバランスが崩れ、かえって脆い住宅になってしまうということです。

耐震リノベーションの工期について

耐震リノベーションの工期は、規模や工事方法などによって異なります。
簡単な工事であれば、1日~3日程度で終わることもありますが、大規模なものは1ヶ月程度かかることも考えられます。
例えば、基礎を補強する場合、床材を新しいものに張り替えるなどの工事は、工期が長期に及ぶ可能性が高いです。
また、正確にいうと耐震リノベーションではありませんが、建物と基礎との間に免震装置を設置し、地盤と切り離すことで、建物に地震の揺れを直接伝えない“免震”リノベーションの場合も、工事には時間がかかることが予想されます。

耐震リノベーションの減税制度について

耐震リノベーションを行った場合、条件をクリアすることで減税制度を利用できる可能性があります。
具体的には、以下のような制度です。

・住宅借入金特別控除
返済期間10年以上の住宅ローンを利用し、住宅を耐震リノベーションする際に利用可能な制度です。
工事費用100万円以上、建物の1/2以上が居住部分など、クリアすべき条件は多いですが、耐震リノベーション以外に利用することも可能です。

・投資型減税
住宅ローンを利用せず、耐震リノベーションを行った際に利用できます。
具体的には、耐震リノベーションの工事費用の10%(最大25万円まで)が減税されます。
また、対象となる建物は、1981年以前に建てられた、新耐震基準を満たしていない建物のみとなります。

・固定資産税の軽減措置
耐震リノベーションを行った場合、確定申告とは別に所定の自治体に申告することで、工事が終わった翌年分の所得税も減税できます。
具体的には、翌年度分のリノベーション済み住宅にかかる固定資産税が、1年間1/2に減税されますが、対象となるリノベーション費用は50万円以上、120㎡相当分までが上限です。

まとめ

ここまで、耐震リノベーションの流れや費用、その他の細かいことについてあれこれ解説してきましたが、いかがでしたか?
リノベーションの予算を組む際、耐震補強工事のことを計算に入れ忘れるというケースは、決して少なくありません。
また、耐震リノベーションの費用は高額なため、計算に入れ忘れると、リノベーション全体の予定が一気に狂ってしまいますので、注意しましょう。
東京都墨田区でリフォームやリノベーションをご検討の方は、ぜひ東宝ハウス城東にご相談ください。
常に皆さまの立場になって、より良いご提案をさせていただきます!

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